Immobilienbewertung vom Diplom-Sachverständigen

1. Erbschaft

Erben bringt Segen, oft aber auch Sorgen. Drückt die hohe Erbschaftssteuer? Stellt ein Miterbe Forderungen oder wollen Sie selbst innerhalb einer Erbengemeinschaft ausgezahlt werden?
Das Finanzamt definiert den Immobilienwert als Grundlage der Besteuerung nach einem stark vereinfachten Prinzip, das die festzusetzende Erbschaftssteuer maximiert. Eine Besichtigung der Immobilie ist daher aus Sicht des Finanzamtes nicht erforderlich.
Durch das Fehlen einer Besichtigung bleiben mindernde Mängel, wie z. B. eine überdurchschnittlich hohe Immobilienabnutzung, bei der Steuerfestsetzung unberücksichtigt. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert.
Erben können nach § 198 Bewertungsgesetz jedoch durch ein unabhängiges Gutachten den geringeren Wert dokumentieren und die anfallende Steuerlast mindern. Gerade bei familiären Erbauseinandersetzungen empfiehlt sich dringend die Bewertung durch einen vereidigten unabhängigen Sachverständigen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei einer hochwertigen Immobilienerbschaft sollten Sie auf „Nummer sicher“ gehen.

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2. Schenkung

Sie wollen eine Immobilie verschenken? Droht möglicherweise Schenkungssteuer? Ist unklar, wer steuerpflichtig ist? Beschenkter oder gar der Schenker, wenn der Beschenkte nicht zahlen kann?
Häufig werden Immobilien nicht vererbt, sondern noch zu Lebzeiten des Erblassers an den Erben überschrieben, sog. „private unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden“. Es handelt sich dann um eine Schenkung, und der Wert der Immobilie unterliegt der Schenkungsteuer.
Inwiefern die geschenkte Immobilie versteuert werden muss, hängt wiederum vom Verwandtschaftsgrad und der Nutzungsart ab.:
- Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt (10 Jahre), muss in der Regel keine Schenkungssteuer entrichtet werden.
- Wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird, muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden, um die Höhe der Schenkungsteuer berechnen zu können.
- Die Bewertungsmethoden, die bei der Wertbestimmung von Immobilien zur Berechnung der Schenkungssteuer angewendet werden dürfen, sind im Erbschaftssteuerrecht mit Verweis auf das Bewertungsgesetz geregelt.

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3. Ehescheidung

Eine Scheidung tut nicht nur emotional weh. Sind gemeinsame Immobilien vorhanden, steht eine Auszahlung an, muss Zugewinn durch Immobilienbesitz berechnet werden, oder wollen Sie im Vorfeld einer Scheidung die finanziellen Konsequenzen kennen?
Ist in einer Ehe Immobilienvermögen vorhanden, muss bei einer Scheidung regelmäßig der Zugewinn nach § 1373 BGB festgestellt werden, zumeist unabhängig davon, ob die Immobilie im gemeinsamen Besitz ist, oder nur einer der Ehepartner im Grundbuch angegeben ist.
Nicht selten fordern weitere strittige Sachverhalte Klärung, etwa in die Immobilie eingebrachte Arbeits- oder Geldleistungen eines Ehegatten. Das Streitpotenzial ist hier besonders hoch.
Sinnvoll, prozessfördernd und kostensparend ist es, beide Ehegatten in die Klärung einzubeziehen.
Eine objektive, unabhängige Bewertung durch den Sachverständigen empfiehlt sich dringend und bereits vorab.

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4. Finanzamt

Der Fiskus will es immer genau wissen. Wollen Sie eine Immobilie in das Betriebsvermögen einbringen oder herauslösen? Müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen? Fragt Ihr Finanzamt nach dem gemeinen Wert Ihrer Unternehmensimmobilien?
Das Finanzamt bestimmt den gemeinen Wert (Grundbesitzwert) einer Immobilie nach einer gesetzlich geregelten, sehr vereinfachten Berechnungsformel, meist ohne vorherige Inaugenscheinnahme. Unterlagen und Fakten, die zur objektiven Bewertung beitragen würden, bleiben in der Regel unberücksichtigt.
Die tatsächliche Sachlage wird nicht detailliert beleuchtet. Ganz im Gegenteil...

Bestes Beispiel dafür ist, dass das Finanzamt gemäß Bewertungsgesetz BewG § 190, Abs. 4, Satz 5, regelmäßig mindestens 30% der aktuellen Herstellkosten (also wie heute gebaut) als Zeitwert (Restwert) ansetzen kann, egal wie alt ein Gebäude ist und in welchem maroden Zustand es gegenwärtig auch sein mag (auch verfallene Ruine). Die Herstellkosten werden auf Basis von Tabellenrichtwerten anno 2010 zzgl. ca. 20% Aufschlag (hier: BauPreisIndex = 1,2 für fiktives Baujahr 2018) berechnet. 30% (früher sogar 40%!) der so ermittelten fiktiv-aktuellen Herstellkosten sind dann der anzusetzende Zeitwert/Restwert, egal ob das Gebäude 1978 oder 1850 errichtet wurde und bereits weitgehend verfallen ist. Oftmals ist dieser gemein angesetzte Wert unangemessen und deutlich zu hoch.

Fällt die Bewertung wie in unserem Beispiel zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige durch den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes“ (nach § 198 BewG) mit Hilfe eines Verkehrsgutachtens die Sachlage wenden.
In unserem Beispiel des weitgehend verfallenen Anwesens Baujahr 1850 würde ein Gutachten ans Licht bringen, dass es nicht nur keinerlei Wert mehr hat, sondern sogar noch Abbruchkosten anfallen. Statt der 30% Restwert würde als Wert 0% nachgewiesen, abzüglich der Abbruchkosten. Der so im Gutachten festgestellte Wert hat dann sogar ein negatives Vorzeichen! Der Wert des zugehörigen Grundstücks bleibt davon unberührt.

Bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten können Sie, falls Sie die Immobilie weiter nutzen wollen, Wohn-, Nießbrauch- oder Rentenrechte vereinbaren. Rechtsverbindliche Eintragungen ins Grundbuch wirken sich auf den Verkehrswert aus.

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Lassen Sie sich daher frühzeitig vom Diplom-Sachverständigen (DIA), Herrn Christian Pelger, beraten.

5. Beratung An- und Verkauf

Eine Immobilie ist der Wunsch Vieler. Manche fühlen sich aber dieser komplexen und kostspieligen Transaktion nicht gewachsen. Hier ist der unvoreingenommene Rat des sachkundigen Profis gefragt.
Immobilienkauf und Immobilienveräußerung dürfen in ihrer Tragweite nicht unterschätzt werden. Beim Autokauf lassen Sie sich ja auch beraten. Aber bei der Immobilie gibt es ungleich mehr zu beachten und – Sie binden sich viel länger.
Riskieren Sie beim Verkauf keinen Verlust und beim Kauf keine Übervorteilung. Holen Sie den Diplom-Sachverständigen (DIA) als Berater ins Boot.

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6. Plausibilitätsprüfung von Gutachten

Manchmal kommen Zweifel an der Korrektheit des Ihnen vorliegenden Gutachtens auf. Sind wirklich alle Sachverhalte berücksichtigt? Ist der ermittelte Wert korrekt?

Wir prüfen Ihr Gutachten nach folgenden Kriterien:
- Sind die Berechnungen, Daten und verwendeten Verfahren korrekt?
- Sind die Schlussfolgerungen logisch?
- Wurden alle den Wert beeinflussenden Umstände ausreichend berücksichtigt?

Im persönlichen Gespräch erläutern wir Ihnen komplexe Sachverhalte und geben praktische Ratschläge zur Durchsetzung eines berichtigten Gutachtens.
In der Regel verfügen Sie bereits nach wenigen Stunden über alle relevanten Informationen. Bereits in der vorher erstellten Auftragsbestätigung erhalten Sie den vollen Überblick über unseren Leistungsumfang und den zu erwartenden Kostenaufwand. Fragen Sie den Experten, bevor Sie Zeit und Geld riskieren.

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Lassen Sie sich daher rechtzeitig vom Diplom-Sachverständigen (DIA), Herrn Christian Pelger, beraten.

7. Pflegschaften, Betreuung

Pflegebetreuung ist eine verantwortungsvolle Tätigkeit mit vielen Pflichten. Geht es um Immobilienfragen, etwa bei der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts beim Verkauf brauchen Sie mehr als guten Willen.
Als Betreuer müssen Sie speziell bei Immobilienangelegenheiten besonders sorgfältig und sensibel vorgehen.
Sie treffen für den Betreuten finanziell weitreichende Entscheidungen und müssen sich gegenüber Vormundschaftsgericht und Verwandten rechtfertigen.
Erfahrung reicht hier oft nicht aus. Für eine optimale Abwicklung benötigen Sie Expertenrat.
Wir stehen Ihnen ab der ersten, unverbindlichen Information bis zum vorlagefähigen Verkehrswertgutachten verlässlich zur Seite. Ein Verkehrswertgutachten sichert Sie gegen eventuelle Haftungsfälle oder böse Überraschungen bei der vormundschaftlichen Genehmigung ab.

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